Ипотекийн зах зээлд тулгамдаж буй асуудлууд, түүнийг шийдвэрлэх арга зам

Abstract

Ипотекийн зах зээл нь аливаа орны эдийн засаг, нийгмийн хөгжил зэргийг тодорхойлогч хүчин зүйл болохын хувьд улс орон болгон ипотекийн зах зээлийг хөгжүүлэхэд анхаарлаа хандуулж ирсэн.

Ипотекийн анхдагч зах зээл нь “Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтын тогтвортой тогтолцоог бүрдүүлэх хөтөлбөр”-ийн зээлийг 2013 оноос олгож эхэлснээр огцом өссөн юм. 2016 онд ипотекийн зээлийн үлдэгдэл 4,018.3 тэрбум төгрөг болж өссөний 77.5% буюу 3,115.9 тэрбум төгрөгийн зээлийг хөтөлбөрийн зээл эзэлж байна. Нийт зээлийн дийлэнх хувийг хөнгөлөлттэй зээл эзэлж байгаа явдал бол ипотекийн зах зээл зөвхөн засгийн газрын дэмжлэгтэйгээр явагдаж байгааг харуулж байна.

Ипотекийн зах зээлийн тулгамдсан асуудлын талаарх судалгааны ажил нь харьцангуй цөөн хөтөлбөрийн зээл олголт бий болохоос өмнө хийгдсэн гол төлөв хоёр дахь зах зээлийн хөгжил, санхүүжилтын асуудлаар хийгджээ. Мөн урьдчилгаа нөхцөл, зээлийн хэмжээг бууруулах талаар хийгдсэн байгаа ч түүний оновчтой хэмжээг нарийн тооцоолж гаргаагүй зэрэг нь дутагдалтай байна. Малайз, Тайланд, Сингапур зэрэг амжилттай яваа улс орнуудын туршлагаас харахад ипотекийн зээлийг орон сууцны нийлүүлэлттэй уялдуулан хөгжүүлдэг бөгөөд иргэдийнхээ орлогод нийцүүлэн системтэй хэрэгжүүлдэг байна. Ипотекийн зээлийн нөхцөлийн хувьд хөгжиж байгаа орнуудтай харьцуулахад ихэнх үзүүлэлтүүд нь дөхөж очсон байгаа хэдий ч урьдчилгаа төлбөрийн хувь хэмжээ дунджаар 10%-20% байхад манай орны хувьд өндөр 30% байна.

Харин орон сууцны эрэлт, хэрэгцээг тодорхойлогч хүчин зүйлийн хувьд манай улсын хэмжээнд 2016 оны байдлаар 859,106 өрх байгаа ба өрхийн дийлэнх нь буюу 70% нь гэр хорооллын өрх эзэлж байгаа юм. Иргэдийг орон сууцжуулах зорилгоор хөтөлбөрийн зээлийг олгож эхэлсэн хэдий ч гэр хорооллын өрхийн тоо буурахгүй байна. Хөтөлбөрийн зээл олгож эхэлсэнтэй холбоотойгоор орон сууцны нийлүүлэлт огцом өссөн бөгөөд 2016 оны эцэс гэхэд Улаанбаатар хотод нийт хэрэгжиж буй 405 төслийн 85,242 айлын орон сууц байгаагаас 50.2% нь зогсонги байдалд орсон байна. Үүнээс харахад орон сууцны хэрэгцээ шаардлага байгаа ч иргэдийн орлогод нийцэхгүй орон сууцыг ихээр нийлүүлжээ гэж дүгнэж болно. Судалгаанаас харахад иргэд хөтөлбөрийн зээлээр үүн дотроо одоо байгаа нөхцөлөөс хөнгөлөлттэй нөхцөлөөр орон сууцтай болохоос өөр боломж бараг байхгүй байна. Мөн манай улсын өрхийн дундаж орлого 939,492 төгрөг, зарлага нь 1,019,257 төгрөг байгаа ба зах зээлийн үнээр хамгийн бага талбайтай байр авахын тулд зээлийн урьдчилгаа цуглуулах боломж ч байхгүй байна.

Иймээс өрхийн орлогод нийцүүлэн хөтөлбөрийн зээлийг олгохдоо 44м2 хүртэлх талбайтай орон сууцны урьдчилгаа төлбөрийг 10% болгон хөнгөлөх шаардлагатай байна. Энэ нь мөн санхүүжилтын хүртээмжийг нэмэгдүүлж, эрсдэлээс хамгаалах ач холбогдолтой юм. Гэсэн хэдий ч дундаж орлоготой иргэд бага орлоготой иргэдэд зориулсан орон сууцыг худалдаж авах түвшинд байна гэдгийг анхаарах хэрэгтэй. Мөн арилжааны банкууд жижиг талбай бүхий орон сууцанд зээлийг түлхүү олгох нь эрсдэл бага, өгөөж өндөр харин барилгын компаниуд жижиг талбай бүхий байрыг зах зээлд нийлүүлэх нь борлуулалтанд эерэг нөлөөтэй байна.