ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГӨ, ЗУУЧЛАЛЫН ГЭРЭЭНИЙ ЭРХ ЗҮЙН ЗОХИЦУУЛАЛТАД ТУЛГАМДАЖ БУЙ ЗАРИМ АСУУДАЛ

Abstract

Монгол улсад анхны үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын

компанийг 1998 онд үл хөдлөх хөрөнгийн улсын бүртгэлийн нэгэн ажилчин “Монгол

зууч” нэртэйгээр санаачлан дөрвөн хүний бүрэлдэхүүнтэйгээр үүсгэн байгуулж байсан

түүхтэй. Гэвч тухайн үед бага хүрээнд тоотой хэдэн үл хөдлөх хөрөнгө зуучлаад үйл

ажиллагаа нь зогссон байдаг. Үүнээс хойш 2005 оноос эхлэн үл хөдлөх хөрөнгө

худалдаа зуучлалын зах зээл манай улсад жилээс жилд хамрах хүрээгээ тогтвортой

тэлсээр байгаа билээ. Энэ нь монгол хүн өөрийн гэсэн хувийн өмч орон сууц, газар,

хашаа байшинтай болсноор үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл өөрийн гэсэн гольдролоор

явах болсон. 1990-ээд оноос өмнө бол Монгол Улсад үл хөдлөх хөрөнгийн тухай

ойлголт онолын болоод практик утгаараа бүрэн хэрэгжих бололцоогүй байлаа. Үл

хөдлөх хөрөнгийн харилцааг сонгодог утгаар нь хөгжүүлэх үүд хаалга манай улсад

хаалттай байсан гэж хэлж болно. Учир нь тухайн үеийн нийгэм, төр, засаг нь зах

зээлийн эдийн засгийг үгүйсгэдэг байсан. Харин Монгол Улс ардчилсан замыг сонгож

авсан тэр цаг үеэс буюу 1992 оны Үндсэн хууль батлагдаж, өмчийн төрөл, хэлбэрийг

чөлөөтэй тэгш хөгжүүлэх баталгааг нээж өгсөн нь Монгол Улсад үл хөдлөх хөрөнгийн

харилцаа олон улсын нийтлэг чиг хандлагын дагуу хөгжих эрх зүйн үндэс бүрдсэн

байдаг.1

Гэсэн хэдийч Монгол улсад энэхүү салбарын хөгжил нь харьцангуй

“нялхаараа” байгаа юм. Барууны өндөр хөгжилтэй орнуудад үл хөдлөх хөрөнгийн зах

зээл хэдэн зуун жилийн өмнөөс хөгжөөд улмаар үл хөдлөх хөрөнгийн сонгодог хэлбэр

сүүлийн 100 гаруй жилд улам бүр төгөлдөржиж, өндөр түвшинд хүрсэн байдаг. Харин

бид энэ зах зээлийн анхан шатны түвшинд явж байгаа бөгөөд тулгамдаж буй асуудлууд

багагүй бий гэж салбарынхан дүгнэдэг. ҮХХ-ийн салбарт тулгамдаж буй асуудлын нэг

нь яахын аргагүй эрх зүйн зохицуулалт дутмаг байгаа явдал юм. Өнөөг хүртэл төр

засгийн зүгээс энэ салбарын гол харилцаануудыг зохицуулсан бие даасан хууль,

бодлого шийдвэр хараахан гаргаагүй байна. Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын салбарт үйл

ажиллагаа явуулахад эрх зүйн орчин нь тодорхой бус, баримтлах үндсэн гол хуульгүй,

холбогдох бусад хуулиудаар зохицуулагддаг боловч тэдгээрийн холбогдох зүйл

заалтууд нь тодорхой бус байдаг нь энэ салбарын хөгжилд багагүй бэрхшээл үүсгэдэг

гэж харж байна. Мөн уг салбарын асуудал Иргэний хууль /2002/, Эд хөрөнгийн эрхийн

бүртгэлийн тухай хууль /2018/, Үл хөдлөх эд хөрөнгийн албан татварын тухай

хууль/2000/ зэрэг тодорхой хэдэн хуулиас ихээхэн хамааралтай. Тийм ч учраас энэ

салбарын бүхий л харилцааг зохицуулсан бусад хамааралтай салбарын холбогдох

хуулийн зүйл заалттай нягт уялдаа холбоотой нэгдсэн багц хуулийн зохицуулалт

өгүүлэгдэж буй юм.