Ипотекийн зээлийн орон сууцны зах зээлд үзүүлэх нөлөө

Abstract

“Орон сууцны санхүүжилтийн урт хугацааны тогтвортой тогтолцоог бий болгох хөтөлбөр” хэрэгжиж эхэлсэн хугацаанд манай орны нийгэм, эдийн засаг, барилгын салбар, зээл авсан иргэн, өрхийн түвшинд эерэг болон сөрөг үр дагаврыг буй болгосон. Үүний нэг нөлөөлөл нь орон сууцны эрэлтийг огцом өсгөж, барилгын салбарын хөрөнгө оруулалтыг өдөөсөн хэдий ч хугацааны хоцролттойгоор нийлүүлэлтийг огцом нэмэгдүүлж орон сууцны зах зээл дээр үнийн хөөсрөлт хагаралтын мөчлөг бий болгосон. Хөтөлбөр хэрэгжиж эхэлснээр орон сууцны үнийн индексийг 7.7 нэгжээр нэмэгдүүлсэн буюу хөтөлбөр нь орон сууцны үнэд нөлөөлсөн байна. Өөрөөр хэлбэл тус хөтөлбөрийг эрт сонссон барилгын компаниудын үйл хөдлөл нь үндэслэлгүйгээр үнийг өсгөх хүчин зүйлс болсон байна.

Ойрын 3 жилийн хугацаанд орон сууцны бодит эрэлт 33,102 орон сууцны боломжит нийлүүлэлт 38,514 байгаа бөгөөд 5,412 орон сууцны нийлүүлэлтийн илүүдэлтэй байхаар байна. Нэгэнт орон сууцны нийлүүлэлт илүүдэлтэй байгаа үед зах зээлийн зарчим ёсоор үнэ буурч улмаар эрэлт нийлүүлэлт тэнцвэржих ёстой. Гэвч зах зээл дээрх үнэ болон боломжит худалдан авах үнэ хоёрын хооронд том зөрүү байсаар байна. Энэ нь тухайн зах зээл дээрх барилгын компаниудын хүлээлттэй холбоотой. Учир нь төрөөс ипотекийн зээлийг хэрэгжүүлнэ гэсэн хүлээлтээр зах зээл дээрх үнээ буулгахгүй байгаа юм. Орон сууцны м2-ын дундаж үнэ 2.4 сая орчим төгрөг байхад хэрэглэгчдийн хүсч буй үнэ 1.4-1.7 сая төгрөгийн хооронд байна. Энэ нь зах зээл дээр нийлүүлэлтийн илүүдэл үүсч буй бас нэг шалтгаан юм.

2013 оноос хэрэгжүүлсэн хөтөлбөрийн хүрээнд худалдан авах чадвар бүхий хэрэглэгчдээс ихэнх нь байртай болсон буюу зээлдэгчийн тоо 90 мянга хүрсэн. Үүний 17 хувь нь 1 сая төгрөгөөс бага орлоготой иргэд, 45 хувь нь 1-2 сая төгрөг хүртэлх орлоготой иргэд, 27 хувь нь 2-4 сая төгрөг хүртэлх орлоготой иргэд, үлдсэн 11 хувийг 4 сая төгрөгөөс дээш орлоготой иргэд эзэлж байна. Эндээс харахад бага дунд орлоготой иргэдэд зээлийн хүртээмжийг нэмэгдүүлэхэд чиглэсэн бодлого хэрэгжүүлэх зайлшгүй хэрэгтэй байна. Учир нь өнөөдөр худалдан авах чадваргүй ч авахыг хүсч буй өрхүүд их байна. Улаанбаатар хотын хэмжээнд нийт 216,913 өрхөд инженерийн дэд бүтэц бүхий орон сууц худалдан авах эрэлт хэрэгцээ байгаа бөгөөд эдгээр өрхүүд одоо болтол орон сууц худалдаж аваагүй гол шалтгаан нь 1-рт урьдчилгаа 30 хувиа бүрдүүлэх боломжгүй, 2-рт зах зээл дээр нийлүүлэгдэж байгаа орон сууцны үнэ өндөр, 3-рт өрхийн орлого нь зээл төлөлтөнд хүрэлцдэггүй гэдэг гол шалтгаанаас болон орон сууц одоо болтол худалдаж аваагүй байна. Иймд энэ асуудлыг орон сууцны түрээсийн зах зээлийг хөгжүүлэх замаар одоогийн илүүдэл орон сууцны ашиглалтыг нэмэгдүүлж, иргэдийн орон сууцны хангамжийг сайжруулах, цаашилбал орон сууцны түрээсийн үнэ болон нөхцлийг иргэдийн бодит чадамжид тулгуурласан зохистой түвшинд хүргэх юм. Ингэснээр зарагдаагүй байгаа орон сууцнуудыг түрээсийн орон сууц болгон ашиглаж, эдийн засгийн эргэлтэд оруулах, орон сууцгүй өрхүүд орон сууц худалдан авах чадвартай болох хүртэл байр түрээслэх боломжийг нэмэгдүүлэх ач холбогдолтой юм.